Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Классы коммерческой недвижимости и их признаки

Классы коммерческой недвижимости и их признаки

Классы коммерческой недвижимости и их признаки

Классификация торговой недвижимости


В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

  1. Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
  2. Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
  3. Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.
  4. Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д. Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов.

При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

Главные особенности коммерческих объектов

Kaк кyпить oфиc

Интересно!

Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Классификация видов помещений для торговли

Если говорить о классификации объектов по классам, то здесь основное значение также имеют: расположение, качество отделки и транспортная доступность.

Например, к категории «А» будет относиться крупный современный ТЦ, разместившийся рядом с транспортными артериями и остановками общественного транспорта. Здание должно быть новым, а отделка на высоком уровне.

Кроме того, обязательна парковка на достаточное количество машиномест. Объекты класса В, в целом, почти не отличаются от них по основным параметрам, но, например, парковка может не иметь крытого перехода в здание и тп.

А вот районные ТЦ классов C и D – совсем другая история. Часто это небольшие здания, реконструированные и находившиеся в эксплуатации более 20 лет.

Они могут располагаться внутри района, вдалеке от магистралей, а также не иметь удобного подъезда и достаточного числа мест для парковки.

Проходимость в таких ТЦ обычно невысокая. Они специализируются на продаже товаров повседневного спроса.

Окупаемость

Недвижимость жилого фонда, если она не сдается в коммерческий наем, не окупается.

В противном случае, она составляет 15-17 лет. КН (при грамотном управлении и отсутствии форс-мажорных обстоятельств) окупается, но сроки будут зависеть от множества факторов: тип и класс (чем выше класс, тем дольше срок), экономическая ситуация, расположение, маркетинговая политика и др. Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет.

Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет. В период экономического кризиса спрос на нее падает, следовательно, сроки возврата вложений (если она была приобретена ранее) могут увеличиться.

С другой стороны, из-за общего падения спроса, а следовательно, цены, стагнация — хорошее время для приобретения такого рода недвижимости. Несмотря на то, что последнее время инвестировать в КН стало гораздо более выгодно, чем в жилую, следует помнить «об обратной стороне медали»: данного капиталовложения.

  1. более высокий порог входа (при прочих равных параметрах);
  2. низкaя ликвиднocть oбъeктoв;
  3. необходимость в пocтoяннoм упpaвлeнии.

Офисная недвижимость

Площади, предназначенные под офисы, делятся на несколько категорий.

Самой престижной считается категория А. Такие бизнес-центры обычно:

  1. имеют отличную транспортную доступность;
  2. предоставляют охраняемую парковку с достаточным количеством мест.
  3. расположены в центре города;

Кроме того, в БЦ сделан качественный ремонт, установлены автоматизированные системы жизнеобеспечения, на территории имеются кафе, банкоматы и тд.

Офисы класса B часто расположены в реконструированных зданиях, но с хорошим ремонтом и высокой транспортной доступностью. В целом, по своим характеристикам они мало отличаются от «А». Далее следуют помещения С и D.

Эти офисы обычно арендуют небольшие компании, для которых важнее вложить средства в развитие дела. Они могут размещаться не только в БЦ, но и:

  1. в административных зданиях;
  2. на первых этажах жилых домов;
  3. на территории промышленных предприятий и тд.

Ремонт на таких объектах обычно косметический, могут возникать сложности с парковкой и тд.

Кроме того, они могут быть удалены от транспортных магистралей. , читайте в нашем специальном материале.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн.

кв. м помещений классов «С» и «D».

Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В».

Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет.

Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше.

Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м2.

Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.Источник изображения:

Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта.

Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия.

Но разве это правильно?Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.
Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.

Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий.

Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе. В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D.

Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.НаименованиеОписание ХарактеристикаЗначение Класс А НазначениеБизнес-центры Возраст зданияНовое строительство РасположениеПервоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом Конструктивные решенияМонолитно-каркасное, металло-каркасное здание.

Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) Планировочные решенияОптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами Архитектура и отделкаИндивидуальный (авторский) проект.

Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами Архитектура и отделкаИндивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами.

Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

Панорамное остекление ИнженерияВысококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения.

Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов).

Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания) Инфраструктура и сервисРазвернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха ПаркингДостаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.

м офисных помещений. Управление зданиемПрофессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель.

Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания.

Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации Класс ВНазначениеБизнес-центры, офисные зданияВозраст зданияБизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки РасположениеНесоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) Конструктивные решенияМонолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков Планировочные решенияНесоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта) Архитектура и отделка ИнженерияПолностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) Инфраструктура и сервисМенее широкий спектр услуг ПаркингПарковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест Управление зданиемУправление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием Класс СНазначениеОфисные зданияВозраст зданияУстаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения РасположениеС недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) Конструктивные решенияВозможность установки подвесных потолков Планировочные решенияДостаточно эффективные поэтажные планы Архитектура и отделкаТребований к архитектуре не предъявляется.

Ремонт, соответствующий западным стандартам ИнженерияСистема предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха Инфраструктура и сервисНедостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха ПаркингНедостаточное количество машиномест Управление зданиемКруглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель Класс DНазначениеНежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисыВозраст зданияБолее 10 лет РасположениеТребования не предъявляются Конструктивные решения Планировочные решения Архитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонт ИнженерияУстаревшие инженерные коммуникации Инфраструктура и сервисТребования не предъявляются Паркинг Управление зданиемОтсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения Класс EНазначениеНежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)Возраст зданияТребования не предъявляются Расположение Конструктивные решения Планировочные решения Архитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонт ИнженерияУстаревшие инженерные коммуникации Инфраструктура и сервисТребования не предъявляются Паркинг Управление зданием Класс FНазначениеТо же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)Возраст здания Расположение Конструктивные решения Планировочные решения Архитектура и отделкаТребуется реконструкция и ремонт (отделка) ИнженерияТо же, что класс Е Инфраструктура и сервис Паркинг Управление зданием

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца.

При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения.

В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки.

Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс.

Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т.

д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории. Отличительные черты офисов класса С: — могут быть расположены практически где угодно; — находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; — в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; — здание эксплуатируется силами владельца; — для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; — допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; — внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; — наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; — наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; — коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; — имеется круглосуточная охрана; — инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно.

Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям.

Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В.

Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости.

По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  1. учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  2. лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  3. специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  4. культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости.

В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы.

Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости.

Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Классификация и характеристика складских помещений

К этой категории относят коммерческие помещения, предназначенные для хранения различной продукции. Коммерческая недвижимость по классам А+ и А имеет самую высокую стоимость.

Это современные одноэтажные постройки, которые имеют систему пожаротушения и кондиционирования, автоматические пандусы, нескользящее покрытие пола, обеспечены охраной и видеонаблюдением. Они расположены вблизи центральных магистралей.

Недвижимость категории B может иметь меньшую площадь, кроме того, здесь меньше автоматики. Здания «С» – это капитальные производственные помещения или утепленные ангары, не имеющие пандусов, системы кондиционирования, специального покрытия полов.

Склад «D» обычно представляет из себя помещения подвального типа, неотапливаемые ангары и гаражи.

Но, несмотря на такие характеристики, они имеют свои плюсы. Эти классы коммерческой недвижимости имеют невысокую стоимость, поэтому используются начинающими предпринимателями, реализующими продукцию, не нуждающуюся в специальных условиях хранения.

Класс жилья элит (премиум)

Элитная недвижимость занимает малую часть рынка.

Не все классификации жилья выделяют её в отдельный класс. Ведь к элитному жилью предъявляются те же требования, что и к бизнес-классу, но, возведённые в высшую степень. Строится это жильё в самых престижных районах города, часто, с видом на главные достопримечательности.

Дома возводятся не просто по индивидуальным проектам, но по авторским проектам известных архитекторов.

Свобода планировки квартир ограничена только наружными стенами здания.

Более 35% площади дома занимают зоны общего пользования, среди которых могут быть фитнес-центр, бассейн, SPA, библиотека и т.д. Отделка всех общественных зон эксклюзивная, по индивидуальным дизайн-проектам.

Авторский ландшафтный дизайн, арт-объекты, фонтаны – обычное дело на придомовой территории жилья класса элит (премиум). Парковочных мест в подземном паркинге, как минимум, в 1,5 раза больше, чем квартир в доме. Однокомнатные квартиры в этом сегменте – редкость, если не считать просторных студий для творческой элиты.

Кухни имеют площадь от 20 кв.м.

Количество комнат не ограничено. Высота потолков 3-5 метров. Элитные дома, как правило, оборудованы аварийным электроснабжением и собственной котельной. В каждой квартире установлена система климат-контроля.

Воздух и вода проходят дополнительную предварительную очистку. Жильё элит-класса в Москве выглядит как в Тишинском переулке или .

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+