Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры у подрядчика по договору уступки

Покупка квартиры у подрядчика по договору уступки

Покупка квартиры у подрядчика по договору уступки

Налоговый вычет и другие особенности


Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога. Мнение экспертаСтанислав ЕршовЭксперт в области жилищного права.Написать экспертуЕсли будущий владелец приобрел жилье по переуступке, минуя застройщика, последний не вправе выдать конечному покупателю документы о расходах для налогового органа.

С этим нельзя ничего сделать, ведь соглашение было заключено с подрядчиком.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит.

Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит. Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье.

Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья.

Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками.

Рассмотрим их более подробно:

  1. Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
  2. Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления ( Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  3. В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

ПримерПодрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме.

Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Несколько правил безопасной сделки

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших.

Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста.

Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

  • Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
  • Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
  • Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.
  • Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.

Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru Проверка в налоговой Проверить долги подрядчика — fssprus.ru Федеральная служба судебных приставов Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru Арбитражные процессы Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru Московский суд, поиск по судебным делам Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений. Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы.

На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве.

Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует.

Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку.

Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет.

Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было».

Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите.

На самые интересные вопросы ответим в журнале.1176613 марта 2020ТэгиНад материалом работалиАвтор — Дмитрий Корнев, шеф-редактор — Елена Евстратова, выпускающий редактор — Марина Сафонова, корректор — Александр Салита, фоторедактор — Максим Копосов, верстальщик — Леся Шарахматова

Все про недвижимость6 мар 15K3926 фев 213K4426 фев 41K12817 фев 240132K22829 янв 7948K20813 янв 144134K28226 дек 2020106K823 дек 20203322K2718 дек 2020138120K17612 дек 20205816K1028 ноя 202019830K18118 окт 20202830K48

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читалиЕкатерина Мирошкина, экономист16 янв 12020K10Дмитрий Корнев, юрист25 окт 20205010K7Шорты18 фев 20201569K7Екатерина Мирошкина, экономист3 ноя 201816278K21 сен 201736633K1Алиса Маркина, юрист12 мар 313K1210 мар 4331K56 мар 15K39Дмитрий Корнев, юрист5 мар 4829K144 мар 215K793 мар 11815K2626 фев 213K44

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры).

Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.1.

Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании.
Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало.

Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж.

Делайте выводы. 2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком. Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.Понимаете, что происходит дальше?

Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.4.

Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной.

Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем.

Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации. В последнем случае цена часто оказывается самой низкой.

Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные. Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

Фиксация дефектов строительства

Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:

  1. проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
  2. осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
  3. оценить качество оклейки обоев, покрытия полов.
  4. проверить работу сантехники и электрических приборов;
  5. сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.
  6. проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;

Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.

А теперь застройщики реализуют эти квартиры по уступке. Чем она опасна?

Во-первых, важно знать, что сделки по договору уступки права требования по ДДУ абсолютно законны.

Если вы купите квартиру по уступке у застройщика, подрядчика, инвестора или другого дольщика — вы не совершите ничего плохого. — это передача прав требования передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию новому дольщику.Читайте также: Правообладатель (продавец) решает перепродать новую квартиру в строящемся доме. Причины могут быть разные. Например, у продавца изменились жизненные планы (срочно понадобились деньги) или он изначально покупал эту квартиру для дальнейшей перепродажи (т.е.

чтобы заработать). Также зачастую бывает, что квартира досталась продавцу от застройщика (такая практика имеет место быть между застройщиком и подрядчиком или поставщиком материалов – они иногда расплачиваются бартером).Читайте также: Квартира продается по договору уступки, но правоприобретатель (покупатель) при этом приобретает не саму квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия.

Квартира от подрядчика.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика

Выбор квартиры в новостройке покупатели начинают с изучения подходящих домов в нужном районе, анализа планировок и цен.

Следующим этапом начинается поиск лучшей цены на подходящую квартиру. И вот тут могут появиться предложения от подрядчиков, цены на которые, как правило, ниже, чем у застройщиков.Квартиры у подрядчиков появляются в результате бартерного обмена с застройщиками: подрядные организации поставляют материалы для стройки и оказывают услуги, а в качестве оплаты получают квартиры.
И вот тут могут появиться предложения от подрядчиков, цены на которые, как правило, ниже, чем у застройщиков.Квартиры у подрядчиков появляются в результате бартерного обмена с застройщиками: подрядные организации поставляют материалы для стройки и оказывают услуги, а в качестве оплаты получают квартиры.

Эти квартиры нужно продать чтобы они превратились в деньги, поэтому застройщики отдают их подрядчикам с определенным дисконтом. И в продажу они поступают не на котловане, а на более поздних этапах.

Поэтому у подрядчиков есть задел на снижение цены.С другой стороны, если квартира у подрядчика это плата за работы и услуги, нужно быть уверенными что эти работы выполнены, услуги оказаны, материалы отгружены.

Когда у застройщика есть претензии к подрядчику, он может запретить продажу квартиры. Это справедливо для квартир, которые переданы подрядчику по договорам долевого участия.

Далее они продаются по договорам уступки, в которых участвуют три стороны — подрядчик, покупатель и застройщик.Для покупателя это не очень критично — в случае запрета застройщика на продажу можно пойти и купить такую же квартиру напрямую у застройщика. Правда, это будет скорее всего дороже. При покупке квартиры от подрядчика в готовом доме по договору купли-продажи такого риска нет.При продаже по переуступке застройщик может взимать плату за оформление договора и сопровождение сделки.

Подрядчик обычно старается переложить этот платеж на покупателя. Будьте готовы к этому. Вы имеете право отказаться от этого платежа, а можете оплатить. Считайте, насколько вам выгодно покупать квартиру от подрядчика с учетом всех дополнительных расходов.Плюсом покупки таких квартир будет возможность использования ипотечных средств — банки практически без ограничений кредитуют квартиры, приобретаемые по договорам уступки, причем применяются ставки на строящееся жилье, а они более выгодные чем на вторичку.Квартира в новостройке от подрядчика может оказаться находкой и по-настоящему выгодным вариантом для покупателя.

Главное найти и убедиться что комплекс вам нравится, застройщик внушает доверие, а планировка подходит для вашей семьи.Удачного и выгодного вам выбора и счастливого новоселья!Поделитесь в комментариях своим опытом покупки квартиры в новостройках.

У застройщика вы покупали или у подрядчика?

Насколько просто или сложно прошла сделка?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов.

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян». При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке.

Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было?.Опасность №2. Еще одна история.

Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял. Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.Опасность №3.
Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.Опасность №3.

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика. Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена.

А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили.

Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?.А вот так. Проверять надо за всеми!Мораль этого всего такова.

Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке!

Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте. Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки. Два вида уступки Согласно закону № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

, уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки. Пакет документов для сделки Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Пакет документов для сделки Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии): 1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя; 2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя); 3) нотариально заверенное согласие супруга; 4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя; 5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора); 6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз»

Юлия Михайлова.

— По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов.

Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида.

Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом. «В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств.

Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.

В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста». В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации. Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля: — Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является.

И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю: — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано. Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки).

Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем. В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Автор: Татьяна Крупко Источник:

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё.

Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому.

И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Нужно ли обращаться к риэлтору?

Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика.

И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+